Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen ist eine andere Liga als eine Eigentumswohnung. Die Rendite klingt besser, die Risiken sind komplexer, und die typischen Fallstricke kosten Investoren Zehntausende Euro. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie ein MFH korrekt kalkulieren, von der IST-Miete über den Kaufpreisfaktor bis zur bankfähigen Nettomietrendite.

Mehrfamilienhaus in urbaner Lage als Grundlage für die Renditekalkulation

Cashflow-Logik

Beim MFH zählt die Mietqualität pro Einheit

  • IST-Miete statt Soll-Miete verwenden
  • Leerstand und Rücklage pro Einheit rechnen
  • Sanierungsbudget separat erfassen

Was unterscheidet MFH-Kalkulation von ETW?

Bei einer Eigentumswohnung rechnen Sie mit einer Einheit, einem Mieter, einem Mietvertrag. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 4-12+ Einheiten multiplizieren sich sowohl die Ertragsmöglichkeiten als auch die Komplexität:

⚡ MFH vs. ETW: Die wesentlichen Unterschiede

  • Leerstandsrisiko: ETW: 0 % oder 100 % | MFH: kontinuierlicher Puffer, eine leere Einheit ≠ kein Cashflow
  • Verwaltungsaufwand: ETW: minimal | MFH: eigene Verwaltungsstruktur notwendig (Mieterliste, WEG-ähnliche Abstimmung)
  • Instandhaltung: ETW: WEG-Rücklage | MFH: volle Verantwortung beim Eigentümer
  • Finanzierung: ETW: klassisch | MFH: oft Gewerbekredit ab bestimmten Schwellenwerten
  • Skaleneffekte: ETW: keine | MFH: Verwaltungskosten pro Einheit sinken mit Anzahl

Schritt 1: IST-Miete statt Soll-Miete verwenden

Der häufigste und teuerste Fehler beim MFH-Kauf: die Kalkulation mit der Soll-Miete aus dem Exposé statt der tatsächlichen IST-Miete.

„Exposés nennen oft die Miete, die der Makler sich wünscht, nicht die, die tatsächlich gezahlt wird."

Bevor Sie kalkulieren, fordern Sie die vollständige Mieterliste an:

  • Welche Einheiten sind vermietet, zu welcher tatsächlichen Kaltmiete?
  • Welche Einheiten stehen leer, und wie lange?
  • Gibt es Mietminderungen, Sondervereinbarungen oder Altmietverträge mit niedrigen Mieten?
  • Wann läuft welcher Mietvertrag aus?

Rechenbeispiel: Soll vs. IST bei einem 6-Parteien-Haus

📊 Mieterliste Beispiel (6 Einheiten)

  • WE 1 (80 m²): Vermietet, 950 €/Monat
  • WE 2 (75 m²): Vermietet (Altmieter seit 2008), 620 €/Monat
  • WE 3 (85 m²): Vermietet, 1.020 €/Monat
  • WE 4 (75 m²): Leerstand seit 3 Monaten, 0 €/Monat
  • WE 5 (90 m²): Vermietet, 1.100 €/Monat
  • WE 6 (70 m²): Vermietet (Mietminderung 20 %), 640 €/Monat

IST-Jahreskaltmiete: (950+620+1.020+0+1.100+640) × 12 = 52.920 €
Im Exposé als Soll-Miete angegeben: 72.000 €/Jahr (alle Einheiten zu Marktmiete)
Differenz: −19.080 €/Jahr

Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 € ergibt das:

  • Bruttorendite auf Basis Exposé-Soll: 7,2 %, sieht toll aus
  • Bruttorendite auf Basis IST: 5,3 %, noch akzeptabel
  • Nettomietrendite auf IST-Basis: ca. 3,6 %, für den Preis grenzwertig

MFH-Exposé auf IST-Miete und Red Flags prüfen

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Schritt 2: Bewirtschaftungskosten korrekt kalkulieren

Ein MFH produziert mehr Kosten als eine ETW. Die Faustformel: Kalkulieren Sie 25-35 % der Bruttomieteinnahmen als Bewirtschaftungskosten.

Die vier Kostenpositionen

💰 Bewirtschaftungskosten eines MFH (6 Einheiten, 475 m²)

  • Hausverwaltung (externe Verwaltung): 4-5 % der Jahreskaltmiete oder 300-500 €/Einheit/Jahr → ca. 2.700 €/Jahr
  • Instandhaltungsrücklage: Baujahr vor 1980: 14 €/m² | Baujahr 1980-2000: 10 €/m² | Neubau: 6 €/m² → ca. 4.750-6.650 €/Jahr
  • Leerstand + Mietausfallwagnis: 3-5 % der Jahreskaltmiete → ca. 1.600-2.650 €/Jahr
  • Nicht umlagefähige Betriebskosten: Versicherungen, Grundsteuer (nicht umliegbar), GEG-Anforderungen → variabel

Gesamte Bewirtschaftungskosten: ca. 9.000-12.000 €/Jahr (ca. 17-23 % der IST-Kaltmiete)

Nettomietrendite berechnen (MFH-Beispiel)

  • IST-Jahreskaltmiete: 52.920 €
  • Bewirtschaftungskosten: −10.500 €
  • Bereinigter Jahresertrag: 42.420 €
  • Kaufpreis: 1.000.000 €
  • Nebenkosten (~13 %): 130.000 €
  • Gesamtinvestition: 1.130.000 €
  • Nettomietrendite: 42.420 ÷ 1.130.000 × 100 = 3,75 %

3,75 % Nettomietrendite für ein MFH in einer B-Lage: Das ist der untere akzeptable Bereich. Bei C/D-Lagen sollten es ≥ 5 % netto sein, um das höhere Risiko zu kompensieren.

Kaufpreisfaktor bei Mehrfamilienhäusern

Professionelle Investoren kaufen Mehrfamilienhäuser nach Kaufpreisfaktor (auch Multiplikator oder Vielfaches genannt):

Kaufpreisfaktor MFH = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete (IST)
Beispiel: 1.000.000 ÷ 52.920 = Faktor 18,9

Orientierungswerte MFH-Kaufpreisfaktor 2026

📊 MFH-Kaufpreisfaktor nach Lagequalität

  • A-Lage (Berlin-Mitte, München, Hamburg): Faktor 28-40: Sehr niedrige Bruttorendite, hohe Wertsteigerungserwartung
  • Gute B-Lage (Stadtrand A-Städte, starke B-Städte): Faktor 20-28: Bruttorendite 3,6-5 %, Cashflow eng
  • B/C-Lage (kleinere Städte, Speckgürtel): Faktor 14-20: Bruttorendite 5-7 %, positiver Cashflow möglich
  • C/D-Lage (ländlich, strukturschwach): Faktor 8-14: Bruttorendite >7 %, Leerstandsrisiko einkalkulieren

Im Beispiel: Faktor 18,9 für ein B/C-Lage-Objekt, das liegt im realistischen Rahmen. Bei einem Faktor > 22 in dieser Lage sollten Sie den Kaufpreis verhandeln.

Cashflow-Analyse: Was bleibt monatlich übrig?

Der Cashflow ist die wichtigste Kennzahl für fremdfinanzierte Käufe. Er zeigt, ob die Mieteinnahmen die Finanzierungskosten decken:

Cashflow-Berechnung (Beispiel mit 70 % Fremdfinanzierung)

  • Finanzierung: 700.000 € bei 4,2 % Zinsen, 2 % Tilgung
  • Jährliche Annuität: 700.000 × 6,2 % = 43.400 €
  • Bereinigter Jahresertrag: 42.420 €
  • Cashflow: 42.420 − 43.400 = −980 €/Jahr

Negativer Cashflow bedeutet: Sie legen jeden Monat ca. 82 € drauf. Das kann bei Wertsteigerungsstrategie sinnvoll sein, ist aber kein Cashflow-Investment. Mit 65 % Finanzierung: Annuität 40.300 € → Cashflow +2.120 €/Jahr.

Die häufigsten MFH-Kalkulationsfehler

⚠️ Diese Fehler machen MFH-Einsteiger zu oft

  • Exposé-Soll-Miete statt Mieterlisten-IST-Miete verwenden → bis zu 30 % Renditeüberschätzung
  • Leerstand nach Eigentümerwechsel nicht einkalkulieren (Mieterflukuation steigt oft)
  • Keine Rücklage für Dach und Fassade bei Altbau → plötzlich 150.000 € Sonderbedarf
  • GEG-Sanierungspflichten unterschätzen (Heizungsaustausch, Dämmung nach Eigentumsübergang)
  • Mieterhöhungspotenzial überbewertet (Kündigungsschutz, Mietspiegel-Bindung)
  • Finanzierungszinsen nach Zinsbindungsende vergessen (Anschlussfinanzierungsrisiko)

Häufige Fragen zur MFH-Rendite

  • Abhängig von Lage und Zustand: In A-Lagen (Berlin, München) sind 3-4 % Bruttorendite üblich, netto unter 3 %. In B-Lagen (mittelgroße Städte) 4-6 % brutto, ca. 3-4 % netto. In C/D-Lagen (ländlich, strukturschwach) bis 8-10 % brutto möglich, aber mit signifikantem Leerstandsrisiko.
  • In B-Lagen gilt Faktor 18-22 als marktgerecht (Stand 2026). Faktor < 15 deutet auf erhebliche Risiken hin (schlechte Lage, Sanierungsstau). Faktor > 28 in nicht-A-Lagen lässt sich kaum positiv rechnen.
  • Als Puffer: 3-5 % der Jahreskaltmiete einkalkulieren. Bei einem 6-Parteien-Haus: eine leere Einheit über 2 Monate = 2/6 × 2/12 ≈ 5,5 % Leerstand. Bei höherer Fluktuation oder schlechterer Lage: 8-10 % einplanen.
  • Ab 6 Einheiten ist eine externe Verwaltung fast immer empfehlenswert. Kosten: 300-500 € pro Einheit/Jahr. Selbstverwaltung spart Kosten, kostet aber Zeit, und Fehler (z.B. fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen) können Mieter zur Rückforderung berechtigen.
  • Beim Eigentümerwechsel gilt keine sofortige Sanierungspflicht. Aber: Heizungsanlagen älter als 30 Jahre müssen auf Anforderung ausgetauscht werden. Käufer eines unsanierten Altbaus sollten GEG-Sanierungskosten in die Investitionsrechnung einbeziehen.

Fazit: MFH-Rendite richtig berechnen ist entscheidend

Ein Mehrfamilienhaus ist ein lukratives Investment, wenn die Zahlen stimmen. Die entscheidende Frage ist nicht die Brutto-Rendite aus dem Exposé, sondern die Netto-Mietrendite auf IST-Basis nach allen Kosten und Kaufnebenkosten. Wer mit Soll-Mieten rechnet, Leerstand vergisst und Instandhaltung unterschätzt, zahlt zu viel und enttäuscht sich später.

Vor jedem MFH-Kauf: Mieterliste anfordern, IST-Mieten verifizieren, Bewirtschaftungskosten kalkulieren, Kaufpreisfaktor prüfen, Cashflow nach Finanzierung berechnen, Stress-Test durchführen. Erst dann ist eine fundierte Entscheidung möglich.

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