Eine Besichtigung dauert selten länger als eine Stunde. In dieser Zeit entscheiden Sie über einen Kauf, der vielleicht die größte Investition Ihres Lebens wird. Ohne eine systematische Checkliste übersehen selbst erfahrene Käufer kritische Mängel – erst beim zweiten Blick, meist nach dem Notartermin. Diese Checkliste führt Sie Raum für Raum, Gewerk für Gewerk durch die wichtigsten Prüfpunkte.

💡 Vor der Besichtigung: Das Exposé vorprüfen

Eine gute Besichtigung beginnt vor dem Termin. Laden Sie das Exposé bei DealDossier hoch und erhalten Sie vorab Red Flags, Kennzahlen und eine Liste gezielter Fragen für den Makler – damit Sie die Besichtigung strukturiert angehen.

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1. Außenbereich und Fassade

Der erste Eindruck täuscht – nicht selten in die falsche Richtung. Frisch gestrichene Fassaden können strukturelle Schäden kaschieren. Achten Sie auf:

📋 Checkliste Außenbereich

  • Fassade: Risse (horizontal = kritisch, vertikal = Setzungsrisse beobachten), Ausblühungen, abplatzender Putz
  • Dach: Sichtbares Dachgefälle, fehlende Ziegel, Moosbewuchs, Zustand der Dachrinnen und Fallrohre
  • Fenster & Türen: Undichtigkeit, Holzfäulnis, Alter der Verglasung (Einfachverglasung = hohe Energiekosten)
  • Keller-Lichtkuppeln: Feuchtigkeitseintrag von außen, Zustand der Abdeckungen
  • Grundstück: Hanglage (Entwässerung?), Bäume mit Wurzeldruck auf Fundament, Grundstücksgrenze klar?
  • Garage / Stellplatz: Ölflecken (undichtes Fahrzeug oder Altlasten), Zustand des Bodens

2. Keller und Fundament

Der Keller ist die ehrlichste Stelle im Haus. Hier zeigen sich Feuchtigkeitsprobleme, die oben bereits saniert und damit unsichtbar gemacht wurden. Gehen Sie in den tiefsten Punkt des Kellers.

📋 Checkliste Keller

  • Geruch: Modergeruch oder Schimmelgeruch ist ein Warnsignal, auch wenn nichts sichtbar ist
  • Wände: Feuchtigkeitsflecken, Salzausblühungen (weißliche Ablagerungen = Feuchtigkeitsdurchzug)
  • Boden: Feuchtigkeitsränder, rissiger Beton, Anhebungen
  • Decke: Rostspuren an Stahlträgern, Betonabplatzungen (Betonkrebs)
  • Kellerfenster: Dichten sie ab? Lichtschächte entwässert?
  • Leitungen: Sichtbare Wasser- und Abwasserleitungen: Materialtyp, Rost, Schäden

Wichtig: Fragen Sie explizit, ob der Keller schon einmal unter Wasser stand. Eine Antwort darauf ist in Deutschland formell kein Mangel, wenn nicht danach gefragt wird.

3. Dachboden und Dachstuhl

Ein nicht ausgebauter Dachboden ist einer der informativsten Orte im Haus. Hier ist der Dachstuhl direkt sichtbar.

📋 Checkliste Dach

  • Dachstuhl: Holzbalken auf Faulstellen, Schädlingsbefall (Holzbock, Hausbockkäfer = dunkelbraune Bohrspäne)
  • Dämmung: Vorhanden und intakt? Fehlende oder alte Dämmung = hohe Heizkosten
  • Eindeckung: Alter der Dachdeckung (Tondachziegel 60–80 Jahre, Betonziegel 30–50 Jahre, Bitumenbahn 20–30 Jahre)
  • Lichteinfall: Tageslichteintrag durch Risse oder fehlende Ziegel ist direkt sichtbar
  • Kamin: Zustand des Schornsteins, Feuerungsprotokoll, ob noch aktiv genutzt
  • Dampfsperre: Bei neueren Dächern: Dampfsperrfolie vorhanden und unbeschädigt?

4. Heizung und Energie

Die Heizung ist nach dem Dach der zweithäufigste Posten bei unerwarteten Sanierungskosten. Fragen Sie nach dem letzten Wartungsprotokoll.

📋 Checkliste Heizung & Energie

  • Heizungstyp: Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets – Betriebskosten und Zukunftsfähigkeit unterscheiden sich erheblich
  • Baujahr Heizung: Unter 15 Jahre = gut. Über 20 Jahre = Investition einplanen (Kosten: 8.000–20.000 €)
  • Warmwasser: Zentral (Kombigerät) oder dezentral (Durchlauferhitzer/Boiler)?
  • Energieausweis: Pflicht bei Besichtigung! Klasse A–C = gut, D–F = Sanierungspotenzial, G–H = hohe Betriebskosten
  • Heizkörper: Hydraulisch abgeglichen? Thermostatventile vorhanden?
  • GEG 2024: Ab 2024 gilt bei Heizungsaustausch die 65-%-Erneuerbare-Pflicht – im Sanierungsfall relevant

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DealDossier erkennt fehlende Energieangaben, hohes Sanierungsrisiko und Kostenfallen aus dem Exposé – bevor Sie besichtigen.

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5. Elektrik, Wasser, Abwasser

📋 Checkliste Leitungen

  • Elektrik: Sicherungskasten: FI-Schutzschalter vorhanden? Alu-Leitungen (gold/silbrig) aus vor 1973 = Brandgefahr, Austausch nötig
  • Steckdosen: Anzahl und Zustand: Wenige Steckdosen = altes Leitungsnetz, Umbaukosten einplanen
  • Wasserleitung: Bleirohre (vor 1972) müssen ausgetauscht werden. Kalkablagerungen sichtbar?
  • Abwasser: Geruch beim Öffnen von Abflüssen, Druckspülung funktioniert?
  • Lüftung: Bad und Küche: natürliche Lüftung oder Ventilator? Schimmelrisiko bei fehlender Lüftung
  • Internet: Glasfaser verfügbar? Verlegte Kabel oder nur WLAN möglich?

6. Innenbereich und Substanz

📋 Checkliste Innenräume

  • Wände & Decken: Risse (quer = Setzungsrisse), Feuchtigkeitsflecken hinter Möbeln, frisch gestrichene Ecken
  • Böden: Hohlstellen beim Begehen (Trittschall), Dielen: Zustand des Unterbodens?
  • Türen & Fenster: Öffnen und schließen leichtgängig? Klemmen = Gebäudebewegung
  • Treppe: Handlauf befestigt, keine wackelnden Stufen, Untertreppe zugänglich?
  • Badezimmer: Fugen um Badewanne/Dusche, Verfärbungen am Boden hinter dem WC = Dichtungsproblem
  • Küche: Abluft: Wohin führt der Dunstabzug? Außenluft oder Umluft?

7. Unterlagen und rechtliche Prüfung

Was Sie vor dem Notar unbedingt angefordert und geprüft haben sollten:

📋 Checkliste Unterlagen

  • Grundbuchauszug (Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, Abteilung III: Grundschulden)
  • Baugenehmigung für alle Anbauten und Umbauten (inkl. Dachausbau, Garage, Terrasse)
  • Aktueller Bebauungsplan (Was darf man auf dem Grundstück noch bauen?)
  • Energieausweis (Pflicht beim Verkauf – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
  • Grundsteuerbescheid (Wie hoch ist die laufende Grundsteuer?)
  • Altlastenauskunft (Gibt es Eintrag im Altlastenkataster? Relevant bei Industrie-Nachbarschaft)
  • Wohnflächenberechnung nach WoFlV (stimmt die angegebene Fläche?)
  • Ggf. Erbbaurechtsvertrag wenn Haus auf fremdem Grund steht

8. Die richtigen Fragen beim Termin

Fragen, die Verkäufer und Makler oft ungern beantworten – aber müssen:

❓ Fragen, die Sie stellen sollten

  • Warum verkaufen Sie? (Finanzielle Not, Umzug, bekannte Mängel?)
  • Wie lange steht das Haus bereits zum Verkauf? (Lange Vermarktung = Nachbesserungspotenzial)
  • Gab es in der Vergangenheit Feuchtigkeitsschäden im Keller oder Dachbereich?
  • Wann wurde das Dach zuletzt erneuert? Wartungsprotokoll Heizung vorhanden?
  • Gibt es laufende oder geplante Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn oder der Gemeinde?
  • Sind alle Umbauten genehmigt? Gibt es ein Schwarzbau-Risiko?
  • Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten durchschnittlich?
  • Ist das Haus vermietet? Wenn ja: Bestandsmieter oder freier Einzug?

Maklerfragen aus dem Exposé generieren lassen

DealDossier liest das Exposé und erstellt automatisch gezielte Fragen für Makler und Verkäufer – basierend auf Datenlücken und Red Flags in den Unterlagen.

Fragen automatisch generieren

Häufig gestellte Fragen zur Besichtigungs-Checkliste

  • Die wichtigsten Prüfpunkte sind Keller und Dachstuhl, da sie Feuchtigkeitsprobleme und strukturelle Mängel am ehrlichsten zeigen. Dazu kommen Heizungsalter, Elektrik und das Vorliegen aller Baugenehmigungen. Alle anderen Mängel sind meist günstiger zu beheben.
  • Ja, und es ist empfehlenswert. Ein Bausachverständiger kostet 300–600 € für eine Besichtigungsbegleitung, kann aber Mängel identifizieren, die Laien entgehen. Bei einem Kauf über 200.000 € ist das fast immer eine lohnende Investition.
  • Bei Altbauten (vor 1978) gilt: Bleirohre (Wasserleitungen), Alu-Elektroleitungen (vor 1973), ungedämmtes Dach und Keller, Asbest in Fassaden oder Böden (vor 1990), und Heizung oft mit Ölkessel. Diese Punkte sind teuer in der Sanierung.
  • Unbedingt. Ein vorbereiteter Käufer kommt mit gezielten Fragen, kennt die Schwachpunkte aus dem Exposé und kann die Besichtigung effizienter nutzen. DealDossier analysiert das Exposé vorab und liefert eine Fragenliste für den Termin.

Fazit: Systematisch besichtigen spart Geld

Die meisten teuren Überraschungen nach dem Hauskauf sind keine Überraschungen – sie waren bei der Besichtigung sichtbar, wurden aber nicht erkannt oder nicht ernst genommen. Eine strukturierte Checkliste zwingt Sie, jeden Bereich anzusehen, nicht nur die schönen Räume.

Beginnen Sie immer mit Keller und Dach – sie erzählen die ehrlichste Geschichte über ein Haus. Und: Lassen Sie das Exposé vor der Besichtigung von DealDossier prüfen, damit Sie mit einem strukturierten Fragenbogen in den Termin gehen.

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