Wohnung als Kapitalanlage prüfen: Rendite & Risiken analysieren.
Kaufpreisfaktor, Nettomietrendite, Cashflow und Kapitalanlage-Red-Flags – automatisch aus dem Exposé, in unter 2 Minuten.
Die 6 Kernfragen bei jeder Kapitalanlage-Wohnung
Was DealDossier für Sie berechnet und prüft
Brutto- & Nettomietrendite
Kaufpreisfaktor, Bruttorendite und Nettomietrendite nach allen Kosten automatisch berechnet.
Cashflow-Einschätzung
Monatlicher Überschuss oder Unterdeckung bei typischer Finanzierungsstruktur.
Kapitalanlage-Red-Flags
Leerstände, ungeklärte Mietverhältnisse, überhöhte Kaufpreisfaktoren und Kostenfallen.
Sanierungsrisiko einschätzen
Baujahr, Energieausweis und fehlende Modernisierungsangaben als Risikoindikatoren.
Fehlende Unterlagen
Was Sie noch brauchen: Mieterliste, Hausgeld, WEG-Protokolle, Abrechnungen.
Indikative Preisobergrenze
Auf Basis Ihrer Zielrendite: Was darf das Objekt maximal kosten?
Das sollten Sie wissen
Welche Zahlen bei einer Kapitalanlage-Wohnung wirklich zählen
Kaufpreisfaktor
Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete. Faktor 20 = 5 % Bruttorendite. In deutschen B-Lagen ist Faktor 20–28 typisch für eine tragbare Kapitalanlage.
💡 Unter Faktor 15 → hohe Rendite, meist höheres Risiko (C-Lage, Leerstand). Über Faktor 35 → A-Lage, kaum positiver Cashflow.
Nettomietrendite
Bruttorendite minus Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und Kaufnebenkosten. Liegt typisch 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
💡 Ab 3,5 % netto gilt eine Kapitalanlage-Wohnung als investitionswürdig. Unter 3 % fehlt der Puffer für Risiken.
Monatlicher Cashflow
Mieteinnahme minus Finanzierungsrate minus nicht umlagefähige Kosten. Bei hohem Kaufpreisfaktor oft negativ – Wachstumswette statt Cashflow-Objekt.
💡 Negativer Cashflow ist nicht zwingend schlecht – wenn Wertsteigerung wahrscheinlich. Entscheidend: Können Sie den Unterschuss tragen?
Keine Anmeldung · Rendite in unter 2 Minuten
Konkrete Beispiele
Was Käufer bei der Kapitalanlage-Prüfung finden
IST-Miete 560 € kalt – Kaufpreisfaktor 24,6. Hausgeld nicht angegeben, WEG-Protokolle fehlen.
Kaufpreisfaktor 20,4. Baujahr 1973, kein Energieausweis im Exposé. Sanierungsrisiko als Red Flag markiert.
Kaufpreisfaktor 17. Bruttorendite 5,9 %, aber Leerstand unklar und Soll-Miete im Exposé.
Häufige Fragen
Wohnung als Kapitalanlage: Häufige Fragen
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Als Faustregel: Bruttorendite unter 4 % ist in A-Lagen marktüblich, in B-Lagen werden 4,5–6 % erwartet. Entscheidend ist die Nettomietrendite nach Verwaltung, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Ab 3,5 % netto gilt eine Wohnung als investitionswürdig.
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Die wichtigsten Prüfpunkte: IST-Miete (nicht Sollmiete aus dem Exposé), Hausgeld und Sonderumlagen, WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre, Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft, Energieausweis und Sanierungsstand sowie Grundbuchauszug auf Lasten und Belastungen.
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Bei einem Kaufpreisfaktor über 30 ist positiver Cashflow bei normaler Finanzierung kaum noch möglich. Ab Faktor 35 handelt es sich praktisch ausschließlich um eine Wette auf Wertsteigerung. Das kann eine Strategie sein – muss aber bewusst so entschieden werden.
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Ja. DealDossier analysiert sowohl leerstehende als auch vermietete Objekte. Bei Bestandsmiete wird die IST-Rendite berechnet. Bei Leerstand oder Neubauten wird eine Marktmiete-Schätzung als Grundlage verwendet und entsprechend als Annahme markiert.
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DealDossier liefert indikative Vorprüfungen. Keine Anlageberatung, keine Rechtsberatung. Ergebnisse sind nicht verbindlich.