Die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit. Aber wer prüft, ob die Finanzierung für Sie selbst tragbar ist – nicht nur auf dem Papier, sondern im Alltag, bei Jobverlust, bei steigenden Zinsen nach der Zinsbindung? Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie eine Immobilienfinanzierung systematisch auf Belastbarkeit prüfen, bevor Sie sich binden.

Grundstruktur einer Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung in Deutschland besteht typischerweise aus:

🏗️ Die Bausteine der Immobilienfinanzierung

  • Eigenkapital: Ihr Anteil am Kaufpreis plus Nebenkosten (idealerweise 20–30 % des Gesamtbedarfs)
  • Annuitätendarlehen: Der Standardkredit: gleichbleibende Monatsrate aus Zins + Tilgung, über vereinbarte Zinsbindung
  • Zinsbindung: Dauer der festen Zinsen: 5–30 Jahre – längere Bindung = mehr Sicherheit, etwas höherer Zins
  • Tilgungsrate: Anfangstilgung: Wie viel Prozent des Darlehens tilgen Sie im ersten Jahr?
  • Restschuld nach Zinsbindung: Was bleibt nach 10/15/20 Jahren übrig – und zu welchem Zins müssen Sie dann anschließen?

Monatliche Rate berechnen

Die monatliche Annuitätenrate berechnet sich aus Darlehenshöhe, Zinssatz und Tilgungsrate:

Formel monatliche Rate:
Monatliche Rate = Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungsrate) ÷ 12

Rechenbeispiel 2026

  • Kaufpreis: 350.000 €, Nebenkosten: 42.000 €, Gesamtbedarf: 392.000 €
  • Eigenkapital: 80.000 € → Darlehen: 312.000 €
  • Zinssatz: 3,8 % (10 Jahre Zinsbindung, Stand Mitte 2026)
  • Tilgungsrate: 2,0 %
  • Rate: 312.000 × (3,8 % + 2,0 %) ÷ 12 = 312.000 × 5,8 % ÷ 12 = 1.508 € / Monat

Belastbarkeitscheck: Was können Sie wirklich tragen?

Banken prüfen die Kreditwürdigkeit. Sie sollten die Tragbarkeit prüfen, also ob die Rate auch bei negativen Szenarien noch zahlbar ist.

📊 Faustregeln zur Belastbarkeit

  • 40-%-Regel: Die Monatsrate sollte maximal 35–40 % des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Bei 4.000 € netto: max. 1.600 €/Monat.
  • Haushaltsrechnung: Alle monatlichen Ausgaben auflisten (Miete fällt weg, Rate kommt dazu). Mindestens 200–400 € Puffer?
  • Stress-Test Zinsanstieg: Was ist die Rate bei Anschlussfinanzierung mit +2 Prozentpunkten? Können Sie das noch tragen?
  • Jobverlust-Szenario: 3 Monate ohne Einkommen: Haben Sie Reserven? 3–6 Monatsraten als Liquiditätspuffer empfohlen.

Zinsbindung: Wie lange ist richtig?

Die Wahl der Zinsbindungsdauer ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Finanzierung:

⏱️ Zinsbindung im Vergleich

  • 5 Jahre: Günstigster Zins, aber hohes Zinsänderungsrisiko nach Ablauf. Nur wenn Sie sicher verkaufen oder ablösen werden.
  • 10 Jahre: Guter Kompromiss. Standardmodell in Deutschland. Restschuld nach 10 Jahren prüfen: Tragbar bei +2 %?
  • 15 Jahre: Mehr Sicherheit, leicht höherer Zins. Bei großem Darlehen oder hohem Sicherheitsbedürfnis empfehlenswert.
  • 20–30 Jahre: Maximale Planungssicherheit. Deutlicher Zinsaufschlag. Sinnvoll bei hoher Risikoaversion oder knapper Rate.

Sonderfall: KfW-Förderung

Die KfW bietet Förderkredite für selbst genutztes Wohneigentum (KfW 300) und für energieeffiziente Gebäude (KfW 261). Diese Mittel können die Finanzierung günstiger machen. Wichtig: KfW-Kredite müssen vor dem Kaufvertrag beantragt werden und laufen über die Hausbank.

Tilgungsrate: Wie viel ist sinnvoll?

Die Anfangstilgung entscheidet darüber, wie schnell Sie schuldenfrei sind und wie hoch die Restschuld nach Ende der Zinsbindung ausfällt:

📈 Tilgungsrate und Laufzeit (Beispiel 300.000 €, 3,8 % Zins)

  • 1 % Tilgung: Rate 1.200 €/Monat, ca. 52 Jahre Restlaufzeit, Restschuld nach 10J: ~276.000 €
  • 2 % Tilgung: Rate 1.450 €/Monat, ca. 32 Jahre, Restschuld nach 10J: ~248.000 €
  • 3 % Tilgung: Rate 1.700 €/Monat, ca. 23 Jahre, Restschuld nach 10J: ~218.000 €
  • 4 % Tilgung: Rate 1.950 €/Monat, ca. 18 Jahre, Restschuld nach 10J: ~186.000 €

Empfehlung: Mindestens 2 % Anfangstilgung. Bei niedrigen Zinsen (die wir 2021–2022 hatten) wurde 1 % als ausreichend angesehen, bei 3,5–4 % Zinsen sollten Sie mindestens 2–3 % tilgen, um nicht Jahrzehnte im Kredit zu verbleiben.

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Anschlussfinanzierung: Das versteckte Risiko

Das größte Risiko einer Immobilienfinanzierung liegt nicht heute, sondern am Ende der Zinsbindung. Was passiert, wenn in 10 Jahren die Zinsen höher sind?

Rechenbeispiel Anschlussfinanzierung

  • Darlehen heute: 312.000 € zu 3,8 % + 2 % Tilgung = 1.508 €/Monat
  • Restschuld nach 10 Jahren: ca. 268.000 €
  • Anschlussfinanzierung bei 5,5 % + 2 % Tilgung: 1.680 €/Monat (+172 €)
  • Anschlussfinanzierung bei 7 % + 2 % Tilgung: 2.025 €/Monat (+517 €)

Können Sie die Rate auch bei 7 % noch zahlen? Wenn nein, ist das Sicherheitspuffer zu gering. Prüfen Sie dieses Szenario bevor Sie unterschreiben.

Kaufnebenkosten in der Finanzierung berücksichtigen

💰 Kaufnebenkosten: Was auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird

  • Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je Bundesland (NRW: 6,5 %, Bayern: 3,5 %)
  • Notar & Grundbuch: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
  • Maklerprovision: 0–3,57 % (seit 2020 hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer)
  • Gesamt Nebenkosten: ca. 8–15 % je nach Bundesland und Makler

Wichtig: Kaufnebenkosten werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert. Sie müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer 20 % Eigenkapital hat, kann faktisch nur ca. 8–12 % zum Kaufpreis beisteuern.

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Käuferseite 3,57 % inkl. MwSt. (seit 2020 Halbteilung)

Kaufpreis 300.000 €
Grunderwerbsteuer (6,5 %) 19.500 €
Notar & Grundbuch (ca. 2 %) 6.000 €
Maklerprovision (3,57 %) 10.710 €
Kaufnebenkosten gesamt 36.210 €
Gesamtbedarf 336.210 €

10,8 % des Gesamtbedarfs

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Häufig gestellte Fragen zur Immobilienfinanzierung

  • Als Faustregel gilt: mindestens 20–30 % des Gesamtbedarfs (Kaufpreis + Nebenkosten) als Eigenkapital. Die Nebenkosten (8–15 %) sollten immer aus Eigenkapital kommen. Wer weniger als 20 % hat, zahlt höhere Zinsen und hat weniger Verhandlungsspielraum.
  • Mitte 2026 liegen 10-jährige Bauzinsen je nach Bonität, Eigenkapital und Beleihungsauslauf zwischen 3,5 % und 4,5 %. Mit sehr gutem Eigenkapital (40 %+) und guter Bonität sind Konditionen unter 3,8 % erreichbar. Vergleich lohnt sich: 0,3 % Unterschied spart bei 300.000 € über 10 Jahre ca. 9.000 €.
  • Mindestens 2 %, besser 3 %. Bei 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 50 Jahre und die Restschuld nach Zinsbindungsende ist fast so hoch wie zu Beginn. Beim aktuellen Zinsniveau (3,5–4 %) ist höhere Tilgung wichtiger als bei den Niedrigzinsen vor 2022.
  • 100-%-Finanzierungen (ohne Eigenkapital) und sogar 110-%-Finanzierungen (inkl. Nebenkosten) sind möglich, aber mit deutlich höheren Zinsen und geringerem Spielraum. Das Risiko ist hoch: Bei einem Wertverlust der Immobilie sind Sie schnell im negativen Eigenkapital. Banken verlangen bei solchen Finanzierungen sehr gute Bonität.

Fazit: Finanzierung selbst prüfen, bevor die Bank prüft

Die Bank prüft, ob Sie den Kredit bekommt haben. Ihre Aufgabe ist es zu prüfen, ob Sie den Kredit auch tragen wollen. Das ist ein Unterschied. Rechnen Sie mit konservativen Annahmen: 2 % Tilgung, reale Nebenkosten eingerechnet, Anschlussfinanzierung bei +2 % Zinsen getestet.

Und zuerst: Prüfen Sie den Deal selbst – denn die beste Finanzierung hilft nicht, wenn das Objekt Red Flags hat oder überteuert ist.

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