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Kaufnebenkosten berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision – alle Nebenkosten auf einen Blick. Für jedes Bundesland, jeden Kaufpreis, sofort.
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Käuferseite 3,57 % inkl. MwSt. (seit 2020 Halbteilung)
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Was sind Kaufnebenkosten bei Immobilien?
Neben dem Kaufpreis kommen beim Immobilienkauf Pflichtkosten hinzu, die aus Eigenkapital bezahlt werden müssen.
Grunderwerbsteuer
3,5 % – 6,5 %
Staatliche Steuer auf den Immobilienkauf, fällig an das Finanzamt. Der Satz hängt vom Bundesland ab. Bayern und Sachsen: 3,5 %. NRW, Brandenburg u.a.: 6,5 %.
Notar & Grundbuch
ca. 2 %
Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Notar (ca. 1,5 %) und Grundbucheintragung (ca. 0,5 %) sind gesetzlich vorgeschrieben und gebührenrechtlich geregelt.
Maklerprovision
0 % – 3,57 %
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Der Käuferanteil beträgt max. 3,57 % inkl. MwSt. Ohne Makler entfällt diese Kostenstelle.
Übersicht 2026
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Der Steuersatz variiert stark – ein Unterschied von 3 Prozentpunkten bedeutet bei 400.000 € Kaufpreis 12.000 € mehr oder weniger Steuerlast.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 200.000 € | Bei 400.000 € | Bei 800.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 7.000 € | 14.000 € | 28.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 7.000 € | 14.000 € | 28.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 9.000 € | 18.000 € | 36.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 10.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 10.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % | 10.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 10.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 10.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 10.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 12.000 € | 24.000 € | 48.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 12.000 € | 24.000 € | 48.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 13.000 € | 26.000 € | 52.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 13.000 € | 26.000 € | 52.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 13.000 € | 26.000 € | 52.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 13.000 € | 26.000 € | 52.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 13.000 € | 26.000 € | 52.000 € |
Praxisbeispiel
Kaufnebenkosten konkret: ETW 350.000 € in NRW
📊 Vollständige Nebenkosten-Berechnung
- Kaufpreis: 350.000 €
- Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %): 22.750 € + 22.750 €
- Notar & Grundbuch (ca. 2 %): 7.000 € + 7.000 €
- Maklerprovision Käufer (3,57 % von 350.000 €): 12.495 € + 12.495 €
- Kaufnebenkosten gesamt: 42.245 € = 42.245 € (12,1 %)
- Gesamtbedarf: 392.245 €
Wichtig: Kaufnebenkosten werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert. Sie müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden. Von 80.000 € Eigenkapital bleiben nach Nebenkosten nur noch 37.755 € für den Kaufpreisanteil übrig.
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Wo lassen sich Kaufnebenkosten reduzieren?
Bundesland beachten
Beim Kauf nahe Bundeslandgrenzen kann ein Objekt wenige Kilometer entfernt 3 % weniger Grunderwerbsteuer bedeuten – bei 400.000 € sind das 12.000 €.
Ohne Makler kaufen
Privatverkäufe und Direktvermarktung ohne Makler sparen bis zu 3,57 % Käuferseite. Für Investoren: Deal-Sourcing über Netzwerke, ZVG oder direkte Eigentümeransprache.
Kaufpreis und Inventar trennen
Bewegliche Güter (Küche, Einbauschränke) können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Spart bei 15.000 € Inventar je nach Bundesland 525–975 €.
Share Deal (GmbH)
Beim Kauf über eine GmbH-Struktur kann unter Umständen Grunderwerbsteuer vermieden werden – aber nur bei Anteilen unter 90 %. Komplex und mit steuerlichem Risiko verbunden.
Notar vergleichen
Notargebühren sind zwar gesetzlich geregelt (GNotKG), aber Zusatzleistungen und Entwurfskosten können variieren. Holen Sie Kostenvoranschläge ein.
Finanzierung rechtzeitig planen
Nebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer das nicht einplant, unterschätzt den Eigenkapitalbedarf – und riskiert eine zu dünne Finanzierungsbasis.
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Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
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Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises. In Bayern ohne Makler (3,5 % GET + 2 % Notar) sind das 5,5 %. In NRW mit Makler (6,5 % GET + 2 % Notar + 3,57 % Makler) sind es 12,07 %. Nutzen Sie unseren Rechner für Ihre konkrete Situation.
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Ja, in der Regel. Banken finanzieren üblicherweise nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Wer 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital hat, muss davon zuerst die Nebenkosten (8–15 %) bezahlen. Für den reinen Kaufpreisanteil bleibt dann nur noch der Rest übrig. Planen Sie immer: Nebenkosten gehen von Ihrem Eigenkapital ab, nicht von der Bank.
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Bei selbst genutzten Immobilien: Nein. Kaufnebenkosten für Eigennutzer sind nicht steuerlich absetzbar. Bei Vermietung gilt: Kaufnebenkosten zählen zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA (2 % p.a. auf Gebäudeanteil) abgeschrieben. Ausnahme: Notarkosten für die Finanzierung (nicht den Kauf) können als Werbungskosten gelten.
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Das Finanzamt schickt nach dem Kaufvertrag den Grunderwerbsteuerbescheid. Bezahlt werden muss innerhalb von einem Monat nach Bescheid. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese erfolgt keine Grundbucheintragung. Ohne Eintragung ist der Eigentumsübergang nicht abgeschlossen.
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Notargebühren sind gesetzlich im GNotKG geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Die Gebührenpauschale für Beurkundung und Grundbucheintragung beträgt ca. 1,5–2 % des Kaufpreises. Hinzu kommen ggf. Kosten für Vollmachten, Grundschuldbestellung und Entwurfsgebühren. Bei 300.000 € Kaufpreis: ca. 4.500–6.000 € Gesamtkosten.
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Nein, es gibt keine allgemeinen Freibeträge für natürliche Personen. Ausnahmen gelten bei Übertragungen zwischen nahen Verwandten in gerader Linie (Eltern → Kinder, Ehepartner → Ehepartner) sowie bei Erbschaft und Schenkung. Unternehmen können durch Share Deals (Anteilskäufe) unter bestimmten Voraussetzungen Grunderwerbsteuer vermeiden.
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