„Die Bank hat zugesagt" bedeutet nicht, dass Sie sich die Immobilie leisten können. Banken prüfen die Kreditwürdigkeit: Zahlen Sie die Rate zurück? Sie müssen eine andere Frage beantworten: Können Sie mit dieser Rate noch gut leben – bei Jobverlust, bei unerwarteten Kosten, bei steigenden Zinsen nach der Zinsbindung? Dieser Leitfaden gibt Ihnen die Werkzeuge für eine ehrliche Selbsteinschätzung.
🚀 Erst den Deal prüfen, dann die Finanzierung
Bevor Sie rechnen, ob Sie sich die Immobilie leisten können: Prüfen Sie, ob die Immobilie es wert ist. Ein überteurter Deal, den Sie sich leisten können, ist immer noch ein schlechter Deal.
Exposé kostenlos prüfenSchritt 1: Die Faustformel – Was können Sie sich leisten?
Bevor Sie einzelne Immobilien prüfen, sollten Sie wissen, in welchem Preissegment Sie realistisch kaufen können:
Maximaler Kaufpreis ≈ Nettoeinkommen (Monat) × 12 × Faktor 100–120
Beispiel: 4.500 € netto/Monat → Kaufpreis max. 540.000–648.000 €
Diese Formel ist eine grobe Orientierung. Sie hängt stark von Eigenkapital, Zinsniveau und Haushaltssituation ab. Die präzisere Methode ist die Haushaltsrechnung unten.
Schritt 2: Die vollständige Haushaltsrechnung
Schreiben Sie alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben auf – und ersetzen Sie die bisherige Miete durch die Darlehensrate:
📊 Haushaltsrechnung Vorlage
- Einnahmen:
- Nettoeinkommen Person 1
- Nettoeinkommen Person 2 (falls vorhanden)
- Kindergeld, Unterhalt, sonstige regelmäßige Einnahmen
- Feste Ausgaben:
- Darlehensrate (neue Rate, nicht alte Miete)
- Nebenkosten Haus (Wasser, Heizung, Grundsteuer, Versicherungen) – pauschal 2–4 €/m²/Monat
- Auto, Versicherungen, Mobilfunk, Internet
- Ratenzahlungen (Leasing, Konsumkredite)
- Variable Ausgaben:
- Lebensmittel, Drogerie
- Kleidung, Freizeit, Urlaub
- Altersvorsorge, Investments
Ergebnis: Einnahmen minus Ausgaben. Mindestens 200–400 € Puffer sollten übrigbleiben. Weniger ist zu knapp – eine defekte Heizung, ein neues Auto oder ein kurzfristiger Einkommensverlust bringt Sie sonst in Bedrängnis.
Schritt 3: Die 40-%-Regel prüfen
Beispiel: 5.000 € netto → max. 1.750–2.000 € Darlehensrate
Banken wenden oft eine ähnliche Regel an. Aber: Die 40-%-Regel ist eine Untergrenze, kein Optimum. Wer 40 % seines Einkommens für die Rate aufwendet, hat kaum Spielraum für Altersvorsorge, Urlaub oder unerwartete Ausgaben. Besser: 30–35 % anstreben.
📊 Belastbarkeit nach Einkommen (Beispielwerte 2026)
- 3.000 € netto: Rate max. 900–1.200 €/Monat → Kaufkraft ca. 190.000–250.000 € (bei 20 % EK, 10J Zins 3,8 %, 2 % Tilgung)
- 4.000 € netto: Rate max. 1.200–1.600 €/Monat → Kaufkraft ca. 250.000–330.000 € (bei 20 % EK, 10J Zins 3,8 %, 2 % Tilgung)
- 5.000 € netto: Rate max. 1.500–2.000 €/Monat → Kaufkraft ca. 310.000–420.000 € (bei 20 % EK, 10J Zins 3,8 %, 2 % Tilgung)
- 7.500 € netto: Rate max. 2.250–3.000 €/Monat → Kaufkraft ca. 470.000–620.000 € (bei 20 % EK, 10J Zins 3,8 %, 2 % Tilgung)
Schritt 4: Der Stress-Test
Eine Finanzierung, die nur unter perfekten Bedingungen funktioniert, ist zu riskant. Testen Sie zwei Szenarien:
Szenario A: Einkommensausfall
- Person 1 verliert Job: Kommen Sie 6 Monate mit Arbeitslosengeld (60–67 % des Nettos) durch?
- Haben Sie 3–6 Monatsraten als liquide Reserve (nicht in der Immobilie gebunden)?
- Können Sie die Rate auch aus einem Einkommen zahlen (wichtig bei Paaren)?
Szenario B: Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen
- Was ist Ihre Rate bei Zinsen +2 Prozentpunkte nach Ende der Zinsbindung?
- Können Sie diese Rate auch noch tragen?
⚠️ Stress-Test Beispiel: Darlehen 280.000 €, aktuell 3,8 %
- Aktuelle Rate (3,8 % + 2 % Tilg.): 1.353 €/Monat
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 240.000 €
- Anschluss bei 5,5 % + 2 % Tilg.: 1.500 €/Monat (+147 €/Monat)
- Anschluss bei 7,0 % + 2 % Tilg.: 1.800 €/Monat (+447 €/Monat)
Können Sie die 1.800 €/Monat im Anschlussfinanzierungs-Szenario noch tragen? Wenn nein: Entweder höhere Tilgung wählen (um die Restschuld zu reduzieren), längere Zinsbindung (20+ Jahre), oder einen günstigeren Kaufpreis ansteuern.
Zuerst: Lohnt sich der Deal überhaupt?
Bevor Sie tief in die Finanzierungsfrage einsteigen: Prüfen Sie mit DealDossier, ob das Objekt zu einem fairen Preis angeboten wird und keine kritischen Red Flags enthält.
Kostenlosen Deal-Check startenLaufende Hauskosten einplanen
Viele Käufer vergessen: Eine eigene Immobilie kostet mehr als nur die Darlehensrate. Die laufenden Nebenkosten müssen eingeplant werden:
🏠 Laufende Hauskosten: Faustformel
- Betriebskosten: ca. 2,50–4,00 €/m²/Monat (Heizung, Wasser, Versicherungen, Grundsteuer)
- Instandhaltungsrücklage: 6–15 €/m²/Jahr je nach Baujahr (einrechnen!)
- Verwaltung (Eigentumswohnung): Hausgeld: 3–5 €/m²/Monat an die WEG
- Unvorhergesehenes: Mindestens 100–200 €/Monat pauschal zurückstellen
Für eine 90-m²-Wohnung ergibt das laufende Nebenkosten von ca. 450–700 €/Monat (ohne Darlehensrate). Das ist mehr als viele Käufer erwarten.
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Kostenlosen Deal-Check startenEigennutzung vs. Kapitalanlage: andere Maßstäbe
Die Frage „Kann ich mir das leisten?" stellt sich bei Eigennutzung und Kapitalanlage unterschiedlich:
- Eigennutzung: Die Rate ersetzt die Miete. Vergleich: Was zahlen Sie jetzt Miete? Ist die Rate signifikant höher oder niedriger?
- Kapitalanlage: Die Mieteinnahmen tragen (teils oder ganz) die Rate. Entscheidend: Cashflow nach Rate und laufenden Kosten. Negativer Cashflow = Sie müssen dazuzahlen.
Häufige Fragen: Kann ich mir eine Immobilie leisten?
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Erstellen Sie eine vollständige Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus alle monatlichen Ausgaben. Ersetzen Sie die bisherige Miete durch die neue Darlehensrate und addieren Sie laufende Hauskosten. Mindestens 300–500 € monatlicher Puffer sollten übrigbleiben. Zusätzlich: 40-%-Regel prüfen (Rate max. 35–40 % des Nettoeinkommens).
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Bei 20 % Eigenkapital (60.000 €), 3,8 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die Monatsrate ca. 1.450 €. Nach der 35-%-Regel brauchen Sie ca. 4.150 € Nettoeinkommen. Für mehr Sicherheitspuffer: ca. 5.000 € netto. Plus: Laufende Nebenkosten von ca. 400–600 €/Monat.
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Banken berechnen die maximale Kreditwürdigkeit – nicht Ihren persönlichen Komfort. Eine Genehmigung bedeutet nicht, dass die Rate für Ihren Lebensstil tragbar ist. Rechnen Sie selbst mit der Haushaltsrechnung und dem Stress-Test, und setzen Sie Ihre eigene Obergrenze.
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Das hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Kaufen lohnt sich, wenn: Sie langfristig (10+ Jahre) bleiben, die Rate nicht mehr als 130 % der Marktmiete kostet, Sie ausreichend Eigenkapital haben, und der Deal zu einem fairen Preis erfolgt. Mieten ist oft sinnvoller bei hoher Mobilität, wenig Eigenkapital oder überteuerten Märkten.
Fazit: Ehrlich rechnen schützt vor teuren Fehlern
Die Frage „Kann ich mir diese Immobilie leisten?" sollten Sie selbst beantworten – nicht die Bank. Nutzen Sie die Haushaltsrechnung, testen Sie zwei Stress-Szenarien und rechnen Sie laufende Nebenkosten konservativ ein. Ein Kauf, der auf optimistischen Annahmen basiert, wird früher oder später zum Problem.
Und: Die beste Finanzierung bringt nichts, wenn das Objekt selbst Red Flags hat oder überteuert ist. Deshalb zuerst den Deal prüfen.
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