„20 % Eigenkapital" ist die Faustregel, die jeder kennt. Aber was bedeutet das konkret? 20 % wovon? Kaufpreis? Gesamtbedarf? Und was ist mit den Nebenkosten? Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie den tatsächlichen Eigenkapitalbedarf für Ihren Immobilienkauf berechnen – und welche Fehler die meisten Erstkaüfer dabei machen.
Die Formel: So berechnen Sie den Eigenkapitalbedarf
Schritt 2: Eigenkapitalquote = Eigenkapital ÷ Gesamtbedarf × 100
Ziel: Mindestens 20 % Eigenkapitalquote (besser 25–30 %)
Rechenbeispiel: Eigenkapitalbedarf 2026
📊 Beispielrechnung: ETW in Hannover, 250.000 €
- Kaufpreis: 250.000 €
- Grunderwerbsteuer NI (5 %): 12.500 €
- Notar & Grundbuch (2 %): 5.000 €
- Maklerprovision (3,57 % / 2): 4.463 €
- Gesamtbedarf: 271.963 €
- Benötigtes Eigenkapital (20 %): 54.393 €
- Benötigtes Eigenkapital (25 %): 67.991 €
- Darlehen bei 20 % EK: 217.570 €
Wichtig: Die Kaufnebenkosten von 21.963 € müssen fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit. Das bedeutet: Von Ihren 54.000 € Eigenkapital gehen bereits 22.000 € für Nebenkosten drauf. Für den Kaufpreisanteil bleiben nur noch 32.000 €.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer variiert stark je nach Bundesland – das hat großen Einfluss auf den Eigenkapitalbedarf:
🗺️ Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
- Bayern, Sachsen: 3,5 % (Günstigster Steuersatz)
- Hamburg: 4,5 %
- Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0 %
- Berlin, Hessen: 6,0 %
- Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 % (Höchster Steuersatz)
Beim gleichen Kaufpreis von 250.000 € zahlen Sie in Bayern 8.750 € Grunderwerbsteuer, in NRW 16.250 € – eine Differenz von 7.500 €, die aus Eigenkapital kommen muss.
Eigenkapitalquote und Zinssatz: der Zusammenhang
Je höher Ihre Eigenkapitalquote, desto günstiger ist der Zinssatz, den Ihnen die Bank anbietet. Der Beleihungsauslauf (Verhältnis Darlehen zu Immobilienwert) ist das entscheidende Kriterium:
📈 Beleihungsauslauf und typische Zinsaufschläge (Mitte 2026)
- Unter 60 % (EK > 40 %): Bester Zinssatz, bis zu 0,5–0,8 % günstiger
- 60–80 % (EK 20–40 %): Standardzinssatz, gute Konditionen
- 80–90 % (EK 10–20 %): Risikoaufschlag 0,2–0,5 %, trotzdem meist finanzierbar
- 90–100 % (EK < 10 %): Hoher Aufschlag 0,5–1,2 %, nur mit sehr guter Bonität
- Über 100 % (keine EK): Selten, stark eingeschränkt, sehr hohe Zinsen
Was 0,5 % Zinsunterschied wirklich kostet
Bei einem Darlehen von 250.000 € über 10 Jahre bedeutet 0,5 % mehr Zins:
- Mehrzinsbelastung: 250.000 × 0,5 % × 10 = ca. 12.500 € mehr Zinsen
- Monatliche Mehrbelastung: ca. 104 €/Monat
Mit mehr Eigenkapital sparen Sie also nicht nur an der Zinslast, sondern auch am monatlichen Cashflow.
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Kostenlosen Deal-Check startenWas zählt als Eigenkapital?
Nicht nur Geld auf dem Konto zählt als Eigenkapital. Banken akzeptieren auch:
💰 Was als Eigenkapital angerechnet werden kann
- Giro-, Tages- und Festgeldguthaben
- Wertpapiere und Fondsanteile (oft mit Abschlag von 20–30 %)
- Bausparvertrage (ausgezahlt oder als Sicherheit)
- Lebensversicherungen (Rückkaufwert)
- Schenkungen und Erbschaften (mit Nachweisen)
- Eigenleistungen beim Neubau (mit stark eingeschränkter Anerkennung)
- Grundstück im Eigentum (als Sachwert)
Was ist das absolute Minimum an Eigenkapital?
Technisch sind 0-%-Finanzierungen (Vollfinanzierung) möglich – aber sie sind mit erheblichen Nachteilen verbunden:
- Zinsaufschlag 0,8–1,5 % höher als bei 20 % EK
- Geringerer Spielraum bei Wertverlust (negatives Eigenkapital möglich)
- Höhere monatliche Rate und längere Laufzeit
- Viele Banken lehnen Vollfinanzierungen grundsätzlich ab
Empfehlung: Mindestens 20 % Eigenkapital inklusive aller Nebenkosten. Wer unter 15 % liegt, sollte das Risiko bewusst einschätzen und einen Stress-Test für Zinsanstieg und Mietausfall durchführen.
Häufig gestellte Fragen zum Eigenkapital beim Immobilienkauf
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Als Faustregel mindestens 20 % des Gesamtbedarfs (Kaufpreis + Nebenkosten). Die Kaufnebenkosten (8–15 % je Bundesland) sollten immer aus Eigenkapital kommen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und Nebenkosten von 10 % (30.000 €) bedeutet 20 % Eigenkapital auf den Gesamtbedarf von 330.000 €: 66.000 €.
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Ja, 100-%-Finanzierungen sind möglich, aber mit deutlich höheren Zinsen (0,8–1,5 % Aufschlag) und erheblichem Risiko. Bei Wertverlusten geraten Sie schnell in negatives Eigenkapital. Banken verlangen dann sehr gute Bonität und ein sicheres Einkommen.
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Wertpapiere werden von Banken meist mit einem Sicherheitsabschlag von 20–30 % angesetzt, da sie schwanken. ETFs und Aktien mit breiter Streuung werden besser bewertet als Einzelaktien. Fragen Sie Ihre Bank nach deren konkreter Bewertung.
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Die effizientesten Wege: Monatliches Sparen automatisieren (Dauerauftrag direkt nach Gehaltseingang), Tagesgeld statt Girokonto nutzen, Wertpapier-Sparplan für längere Zeiträume, Kosten strukturiert überprüfen und reduzieren. Pro 1.000 € mehr Sparrate pro Monat sind 12.000 € Eigenkapital pro Jahr möglich.
Fazit: Eigenkapital realistisch berechnen
Der häufigste Fehler beim Eigenkapital: Zu wenig für Nebenkosten einplanen. Wer 50.000 € Eigenkapital hat und ein Haus für 350.000 € kaufen möchte, hat nach Abzug der Nebenkosten von ca. 40.000 € nur noch 10.000 € für den Kaufpreis – das ist ein Beleihungsauslauf von über 97 %. Kalkulieren Sie immer mit dem Gesamtbedarf, nicht nur mit dem Kaufpreis.
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