Immobilien sind das größte Investment, das die meisten Menschen je tätigen. Dennoch prüfen viele Käufer weniger als beim Kauf eines Gebrauchtwagens. Das Ergebnis: versteckte Mängel, ungeklärte Lasten, falsche Renditeannahmen, und ein Deal, der sich Jahre später als Fehler herausstellt. Eine systematische Due Diligence kostet 2-4 Stunden. Sie kann Ihnen fünf- bis sechsstellige Summen ersparen.

Checkliste, Dokumente und Schreibmaterial als Due-Diligence-Motiv

Prüfprozess

So strukturieren Sie die Vorprüfung ohne Lücken

  • Dokumente vollständig anfordern
  • Rechtliche Risiken separat prüfen
  • Zustand und Sanierungsbedarf quantifizieren

Was ist Immobilien Due Diligence?

Due Diligence (lateinisch: „die gebotene Sorgfalt") bezeichnet die strukturierte Prüfung aller relevanten Aspekte eines Immobilienkaufs vor dem Vertragsabschluss. Sie umfasst vier Bereiche:

🔍 Die vier Bereiche der Immobilien Due Diligence

  • Technische Due Diligence: Bausubstanz, Zustand, Mängel, Sanierungsbedarf
  • Rechtliche Due Diligence: Grundbuch, Belastungen, Baurecht, Mietrecht
  • Finanzielle Due Diligence: Renditeberechnung, Finanzierungsstruktur, Steuern
  • Markt Due Diligence: Lage, Mietmarkt, Vergleichswerte, Zukunftspotenzial

Phase 1: Dokumente anfordern und prüfen

Bevor Sie irgendeinen Termin wahrnehmen, sollten Sie alle verfügbaren Dokumente angefordert und geprüft haben. Viele Makler senden diese erst nach Abgabe einer Absichtserklärung, bestehen Sie auf Einsicht vorab.

Pflichtige Dokumente (immer anfordern)

📋 Dokumente-Checkliste: Teil 1

  • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), alle drei Abteilungen
  • Flurkarte / Lageplan mit Grundstücksgrenzen
  • Aktuelle Wohnflächenberechnung (amtlich oder nach WoFlV)
  • Baugenehmigungen für alle Anbauten, Ausbauten, Umbauten
  • Energieausweis (Pflicht bei jedem Kauf nach GEG)
  • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (bei ETW)
  • Protokolle der letzten 3 WEG-Eigentümerversammlungen (bei ETW)
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage (bei ETW)
  • Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung der WEG
  • Hausgeld-Abrechnung der letzten 2 Jahre

📋 Dokumente-Checkliste: Teil 2 (bei vermieteten Objekten)

  • Alle aktuellen Mietverträge mit Indexierungs- und Staffelregelungen
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre
  • Mieterliste mit IST-Mieten, Einzugsdaten, Sondervereinbarungen
  • Schriftverkehr mit Mietern (insbesondere bei Mietminderungen)
  • Nachweis laufender Mieteinnahmen (Kontoauszüge letzter 6 Monate)
  • Kautions-Belege und -Sicherheiten
  • Offene Betriebskostennachforderungen

Exposé analysieren und fehlende Dokumente identifizieren

DealDossier erkennt automatisch, welche Angaben im Exposé fehlen, und welche Dokumente Sie vor der Kaufentscheidung zwingend anfordern müssen.

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Phase 2: Rechtliche Prüfung

Das Grundbuch ist das wichtigste rechtliche Dokument beim Immobilienkauf. Viele Käufer überfliegen es, ein teurer Fehler.

Das Grundbuch verstehen

Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen:

  • Abteilung I: Eigentümer: Wer ist aktuell eingetragen? Gibt es Erbengemeinschaften oder Bruchteilseigentum?
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen: Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Sanierungsvermerke, Denkmalschutz. Diese Einträge bleiben nach dem Kauf bestehen!
  • Abteilung III: Grundpfandrechte: Hypotheken und Grundschulden der Verkäufer-Bank. Diese werden beim Kauf gelöscht, aber erst nach vollständiger Zahlung.

⚠️ Red Flags im Grundbuch (sofort klären!)

  • Wohnrecht oder Nießbrauch für Dritte (z.B. Ex-Partner) in Abt. II → bleibt nach Kauf bestehen
  • Reallast (laufende Zahlungsverpflichtungen) → prüfen, an wen und wie lange
  • Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerk → laufendes Verfahren?
  • Baulast oder öffentliche Dienstbarkeit → schränkt Nutzung ein
  • Sanierungsvermerk oder Umlegungsvermerk → beeinflusst Verkaufsfähigkeit
  • Keine Löschungsbewilligung für Grundschulden → Abwicklung mit Notar klären

Baurecht und Baugenehmigungen

Nicht jeder Ausbau ist genehmigt. Besonders bei Dachgeschossen, Wintergärten, Garagen und Anbauten sollten Sie prüfen:

  • Liegt eine Baugenehmigung vor?
  • Wurde nach Genehmigung gebaut (keine Abweichung vom genehmigten Plan)?
  • Ist eine Nutzungsänderung genehmigt (z.B. Gewerbe → Wohnen)?

Ungenehmigter Baubestand ist beim Kauf zunächst Ihr Problem: Ordnungsbehörden können Rückbau verlangen.

Phase 3: Technische Prüfung: Zustand und Mängel

Die technische Prüfung sollten Sie nie allein durchführen. Ziehen Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, Kosten: 500-1.500 €. Günstiger als eine übersehene Sanierung für 50.000 €.

Die 7 technischen Prüfpunkte

🔧 Technische Prüfliste (mit einem Gutachter)

  • Dach und Dachstuhl: Alter, Zustand, Wasserschäden, Undichtigkeiten
  • Fassade und Außenwände: Risse, Feuchtigkeit, Dämmzustand, WDVS
  • Keller: Feuchtigkeit, Schimmel, Abdichtung, besonders bei Altbau
  • Heizungsanlage: Baujahr, Effizienz, nächste Fälligkeit (GEG 2024-Pflichten)
  • Elektrik: Schaltkasten, FI-Schalter, Leitungsalter, Altbau oft Alu-Leitungen
  • Wasserleitungen: Bleirohre? (Pflicht zur Sanierung, Kostenrisiko)
  • Schimmel und Feuchtigkeitsspuren: Innenwände, Ecken, Kellertreppen

Sanierungskosten einschätzen

Als grobe Faustformel für Kalkulationszwecke (Angaben in €/m² Wohnfläche, Stand 2026):

💰 Sanierungskosten-Richtwerte 2026

  • Vollsanierung Altbau (Kernsanierung): 1.200-2.500 €/m²
  • Heizungsaustausch (Wärmepumpe): 15.000-35.000 € pauschal
  • Neue Fenster (3-fach-Verglasung): 400-900 € pro Fenster
  • Dacherneuerung: 80-200 €/m² Dachfläche
  • Badezimmer komplett erneuern: 8.000-20.000 € pro Bad
  • Fassadendämmung WDVS: 120-250 €/m² Fassadenfläche
  • Elektrik-Kompletterneuerung: 80-150 €/m² Wohnfläche

Wichtig: Sanierungskosten gehören in die Renditeberechnung! Ein scheinbar günstiges Objekt mit hohem Sanierungsbedarf kann teurer sein als ein saniertes zu höherem Preis.

Phase 4: Finanzielle Prüfung

Die finanzielle Prüfung ist die Grundlage der Kaufentscheidung. Sie umfasst Renditeberechnung, Finanzierungsprüfung und Stress-Test.

Die Renditeberechnung

Berechnen Sie immer drei Kennzahlen:

  • Bruttorendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
  • Nettomietrendite: nach Kosten und Kaufnebenkosten
  • Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Finanzierungsprüfung

💳 Finanzierungs-Checkliste

  • Finanzierungszusage der Bank vor Kaufvertrag einholen (nicht erst danach!)
  • Eigenkapitalquote prüfen: Mindestens Kaufnebenkosten (10-15 %) aus Eigenkapital
  • Tilgungsrate kalkulieren: Annuität ≤ 35 % des Nettoeinkommens
  • Zinsbindung wählen: 10-15 Jahre bei aktuellen Zinsen sinnvoll
  • Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag prüfen
  • Restschuld nach Zinsbindungsende kalkulieren (Anschlussfinanzierungsrisiko)

Due Diligence automatisch starten

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Phase 5: Marktprüfung: Lage und Vergleichswerte

Lageanalyse

  • Makrolage: Stadtentwicklung, Bevölkerungswachstum, Wirtschaftsstruktur
  • Mikrolage: ÖPNV-Anbindung, Einkaufsversorgung, Schulen, Lärm
  • Mietmarkt: Vergleichsmieten für ähnliche Objekte (Mietspiegel, Immoscout)
  • Leerstandsquote: bei MFH in C/D-Lagen kritisch prüfen

Wertermittlung: Was ist das Objekt wirklich wert?

Der Kaufpreis ist das, was der Verkäufer will. Der Wert ist, was vergleichbare Objekte tatsächlich erzielen. Prüfen Sie:

  • Bodenrichtwert der Gemeinde (BORIS-Portale der Bundesländer)
  • Immoscout-Angebotspreise für vergleichbare Objekte (Lage, Größe, Zustand)
  • Lokaler Gutachterausschuss: veröffentlichte Kaufpreissammlungen

Häufige Fragen zur Immobilien Due Diligence

  • Für Privatpersonen ist ein Anwalt nicht zwingend, aber empfehlenswert bei komplexen Grundbuchsituationen (Wohnrecht, Nießbrauch, Erbengemeinschaft). Ein Sachverständiger für die technische Prüfung ist dagegen fast immer sinnvoll, die Kosten von 500-1.500 € amortisieren sich durch vermiedene Sanierungskosten.
  • Bei einer gut dokumentierten Eigentumswohnung: 1-2 Wochen. Bei einem Mehrfamilienhaus mit vielen Mietern: 3-6 Wochen. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen, ein seriöser Verkäufer wartet auf Ihren sorgfältigen Prüfprozess.
  • Fehlende Dokumente sind ein Red Flag. Baugenehmigungen können Sie über das Bauordnungsamt anfragen. Grundbuchauszüge über das Grundbuchamt. Verweigert der Verkäufer Einsicht ohne Begründung, sollten Sie den Kauf ernsthaft überdenken.
  • Ja, aber die Schwerpunkte verschieben sich. Wichtig ist: Bonität des Bauträgers, Fertigstellungsgarantie, Absicherung der Kaufpreisraten (MaBV), Gewährleistungsfristen und Qualitätssicherungsvereinbarungen. Beim Neubau gibt es zwar keine Altbaumängel, aber Insolvenzrisiken.
  • Die finanzielle Prüfung können erfahrene Investoren selbst vornehmen. Für die technische Prüfung sollten Sie immer einen Sachverständigen hinzuziehen, versteckte Mängel sind für Laien nicht erkennbar. Die rechtliche Prüfung des Grundbuchs erfordert zumindest fundiertes Grundwissen.

Fazit: Due Diligence ist kein Luxus, sie ist Pflicht

Wer eine Immobilie kauft, ohne systematisch geprüft zu haben, verlässt sich auf Glück. Eine vollständige Due Diligence dauert je nach Komplexität 1-4 Wochen und kostet Zeit sowie den Sachverständigen. Aber verglichen mit der Investitionssumme ist sie der günstigste Hebel zur Risikoreduktion.

Die gute Nachricht: Ein Großteil der finanziellen und exposé-basierten Prüfung lässt sich heute automatisieren. DealDossier analysiert Ihr Exposé-Text in Minuten, extrahiert Red Flags, fehlende Dokumente und Renditedaten, als erste Prüfschicht, bevor Sie Zeit in Besichtigungen und Sachverständige investieren.

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